Aunque existe en el desarrollo inmobiliario una fuerte tendencia al crecimiento de proyectos de usos mixtos, no todos los terrenos cumplen las condiciones para serlo.

Hoy día las grandes concentraciones poblacionales han llevado a sinnúmero de desarrolladores a tomar esta opción de edificación para maximizar la rentabilidad de los terrenos, en particular los ubicados en ciudades altamente pobladas como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.

Sin embargo, su implementación requiere de un análisis profundo de factores que justifique desarrollar inmuebles de alta densidad y usos distintos para una gran concentración poblacional.

En particular desde los primeros años de este modelo en crecimiento se han mezclado componentes de vivienda, oficinas, hoteles y hospitales y acompañados casi siempre de áreas comerciales.

Hacerlo representa resolver una serie de condiciones que demandan los flujos de entrada y salida de sus usuarios, para los distintos requerimientos de hoteles, oficinas, vivienda y comercio. Es decir, planear las condiciones óptimas de operación del proyecto, incluyendo aspectos urbanos tales como accesos y salidas, vialidades y transporte (privado y público) que permitan la convivencia y los flujos que éstos requieren.

Estas nuevas edificaciones tienen que convivir en el marco de una planeación integral.

Los siguientes son algunos de los factores que ayudan a determinar la factibilidad de concebir un desarrollo de uso mixto.

1 Condiciones demográficas ideales, es decir ubicaciones en zonas altamente pobladas.

2 Correctas condiciones de operación, aunadas a una nueva movilidad. Lo anterior porque los usos mixtos deben estar pensados para atender las condiciones de movilidad urbana especiales, que incluso permitan prescindir del transporte privado.

3 Sustentabilidad. Además de incluir factores de eficiencia en el consumo energético, de agua y medio ambiente, los modelos deben justificar su existencia con sistemas alternativos que solucionen la demanda de servicios de las nuevas densidades poblacionales. Ninguna ciudad está preparada para redensificarse en el corto plazo.

4 Juntos pero no revueltos. Se trata de mantener las condiciones ideales de operación de cada uno de los componentes. Los accesos y salidas a las áreas en los desarrollos tienen que ser los correctos por la comodidad que se debe mantener en cada uno de los usos.

5 Aislar la operación de cada uno de sus componentes. Es necesario con base en un correcto proyecto arquitectónico definir circulaciones eficientes de todos los usuarios para que sumen y no lo resten.

6 Vivienda. Su integración a los modelos de usos mixtos representa todo un reto por la alta demanda servicios (consumo de agua y energía eléctrica), hecho que eleva los estándares de normatividad requeridos por las distintas autoridades.

7 Valor social vs vivienda suburbana unifamiliar/casa. Los usos mixtos que tienen oficinas y en especial vivienda tienden a generar y crear comunidad.  Es un concepto que muy pocas veces se comenta o es de interés general. Estos proyectos crean comunidades vivas.

Todos estos conceptos se deben tener en cuenta para realizar un proyecto exitoso que genere valor al desarrollador y a la comunidad en la que el proyecto se encuentra.